2017年3月17日上午9:10—9:55，《司法行政法律服务在身边》专栏第一期开播，北京市盈科（银川）律师事务所郭航宇律师作为节目特邀嘉宾为听众答疑解惑。针对热点新闻事件《阅海壹号院变了卦说好的学区换了地》，本期话题：律师说法—购房签合同要留心。

3月15日，新消息报报道了《阅海壹号院变了卦说好的学区换了地》，《1061民生热线》节目也陆续接到了听众打来的热线电话。学区房怎么说变就变了呢?房产公司挂有“优质教育”宣传条幅化为虚有？如此欺诈？消费者该如何维护自己的合法权益？

针对听众的疑问，郭航宇律师依据相关法律条款做出解读。首先，购房者要明确学区房的概念；其次，对要约邀请和要约概念进行区分。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约（特殊情况下视为要约）。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

在房地产销售中，广告和宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，但很多广告中所宣传的条件并不写入合同中，但是往往像配套名校等这些条件很大程度上影响到房屋的价格和购房者的购房倾向。虚假宣传致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。若配套学校的实际情况如购房者所说，那开发商确实存在欺诈行为，业主也完全有权利请求法院撤销合同。

买房时遭遇虚假宣传怎么办？

针对买房时遭遇虚假宣传，郭航宇律师对消费者提出以下几点建议：首先，购房前不要仅凭广告就签订合同，要把广告中最值得注意的地方明确约定在合同中，还要约定违约的处理，只有这样才能在出现纠纷时有依据要求开发商承担责任；其次，提前保存证据，多留意细节，提高鉴别能力，对自己不能把握的广告性质咨询律师来做判断；再次，如果已经发生上当受骗的情形，要区分合同中模糊的表述有没有导致自己产生重大误解，如果合同中的约定虽然没有将广告中的宣传明确写出，但是足以导致购房者产生误解，购房者要保留相关证据并立即向各级工商行政管理、房地产管理部门等投诉，也可向该机构所在地法院提起诉讼。总之，针对当前普遍存在的房产广告不实宣传现象，要提醒购房者应当理性看待商品房宣传广告，不要轻信广告，必要时要请律师一起进行实地考察，对那些陈述不透彻、避实就虚的广告宣传要提高警惕。不要忘记用法律武器捍卫自己的合法权益，不要忘记在房产合同之外还有要约可以保护自己。

购房者如何规避房产广告陷井？

郭航宇律师提示购房者可以通过以下方式规避房产广告陷阱：一、不要轻信开发商的广告宣传，要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款；二、收集与查证关于所购房屋的信息。购房者在买房之前要持理性的态度，若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询，一般小区的消息在房管部门和建设部门有相应的公示，购房者也可以向相关部门具体科室咨询；三、开发商关于承诺的配套设施，最好向当地规划部门咨询核实，并要求将期待的配套设施写进合同；四、消费者购买“精装房”“学区房”或者对小区的配套设施有要求时，最好在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务，“学区房”关于保证买房一定能让孩子就读名校，以及违约后的赔偿等内容。将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益；五、注意证据的收集。购房者在购房过程中注意收集开发商宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图，这些都可以作为日后维权的证据；六、注意合同中的免责条款。一般协议里有“最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准或以实际交付为准”等类似的字眼，购房者在签订的时候必须十分谨慎，因为一旦签订，交房时发现存在虚假宣传情况时，购房人针对此种情况维权会存在一些障碍。

北京市盈科（银川）律师事务所将在后续节目中继续选派律师就法律热点问题为您提供专业法律解读，为客户提供专业、优质、高效的法律服务。